二手房交易的情况下，常常会发生买卖的房子贷款还没还清，买房人就担忧那样的房子能买卖吗？贷款没还清的房子处在质押情况，抵押担保在银行那边，必须还清贷款，消除质押后能够正常的交易。 假如没调研清晰房子的质押情况就签了协议付了首付款，卖家对价钱悔约回绝卖房子，或是是在消除质押的历程中，屋主因为其它因素无法正常的申请办理解押，这种全是有可能出现的状况。 针对贷款未还清的房子，最好是搞好下列准备工作： 1、合同书中确立合同违约责任 合同书是彼此买卖的最充分的证实，因此在签署买房合同的情况下最好是确立房子产权年限、解押限期、合同违约责任等，一旦发生问题较非常容易调查取证消费者维权。 除开买房合同，也有一种方法一样具备法律认可。 2、预告登记 预告登记，就是指被告方签署买卖房屋或是别的不动产物权的协议书，为确保未来完成物权法，而依照承诺可以向备案机构申请办理预告登记。《物权法》第二十条要求：“备案预告登记后，没经预告登记的权利人允许，处罚该房产的，不产生物权效力”。含意便是预告登记后，卖房子的人不得不通过卖房子人的愿意就随便处理房地产，包含将房子卖给他人、做质押等即使是跟第三方签了借款合同，合同书也失效。 预告登记后的房子，卖房子人可以再次生活或是租赁获得盈利，直到宣布申请办理完房产继承，与此同时保障了卖房子人和买房人的利益。 但是法律法规还要求：“预告登记后，债务解决或是自可以开展不动产权之日起三个月内未申请办理注册登记的，预告登记无效”，含意便是预告登记有限期限定，3个月以内就需要进行不动产权，不然备案就无效了。假如时长确实赶不及，可以不断申请办理预告登记，由于现阶段并没有要求预告登记的频次。 即然贷款没还清的房子，还清了贷款就能交易了，那么实际该怎么还款呢？ 1、用顾客的首付款或是全额付款还款，留意资金监管 较为普遍的方式 便是用购房者付款的购房款还款剩下贷款，全额付款的顾客最找邦企，立即向银行申请办理提前还贷，消除房子质押。假如买房人也必须贷款，就需要考虑到首付是否足够还款贷款，也有便是卖家是不是接纳买房人申请办理贷款的时长，由于下款时长受借款人资质证书危害，如果卖房子人心急拿购房款，最好是考虑到这一点。 此外，还贷资产要尽可能打进银行的资产监管账户，不必立即打给卖家，在资产解除冻结以前，这类资金监管的方法能催促卖家尽早相互配合解押，待卖家解押后再将资产解除冻结付款给卖家。 2、将贷款迁移到消费者的身上 这非常好了解，便是卖房子人跟银行申请办理变动借款人、借款限期或变动质押物，把房子剩余的贷款转至买房人。可是这就必须获得贷款银行的允许才行，并且，假如买房人想根据别的银行申请办理住房贷款，会涉及到“跨行转账转按揭”，伴随着贷款政策持续缩紧，根据转按揭的方式售卖贷款未还清的房子有一定局限。 3、卖家自身筹款还款 倘若上边2种办法都难以实现，就只有由卖家自身筹款还款了。这类方式相对性顾客更加妥当，但是具体的必须交易双方商议。 总体来说，交易双方要取出买卖的心态，涉及到谁先付费还款的，要借助好中介公司和银行的居间功效，不必随意把钱打进个人帐户，根据第三方组织相对性有效些。 |
